房地产行业深度研究报告：放松的边界

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北京、上海仍保持全国最严格的限购、限贷政策，外围区域有较大放松空间。

1）限购层面，北京、上海仍严格保持限购，外地户籍需缴纳5 年社保/个税才具备购房资格。目前北京仅解除通州台湖、马驹桥“双限购”，即居民只需要满足北京市购房资格（京籍、非京籍满5 年社保或个税），便可购买两地区新房和二手房；上海临港新片区降低非沪籍居民的购房门槛，仅需缴纳1 年社保/个税即可购1 套新房。2）限贷层面，北京、上海严格执行个人住房贷款“认房又认贷”，上海首套房、二套房（非普宅）最低首付比分别为35%、70%；北京首套房（非普宅）、二套房（非普宅）最低首付比分别为40%、80%，且全市层面限贷政策一致。

新房市场内热外冷，核心区政策宽松有约束，政策可能偏向于远郊区的调整。

1）从北京、上海新房供给来看，郊区盘供给、小面积户型占比较高，而当前需求集中在核心区释放，改善性需求仍然呈现出供给相对短缺状态，新房存在供需错配问题。2）供需错配导致市场冷热分化明显，核心区保持较高认筹率/去化率，如上海2023 年上半年外环内新盘平均认筹率仍在200%以上，外围区域有一定下滑。3）新房库存主要集中在城市外围区域，核心区库存较低，并不存在去库存压力，截止2023 年5 月，北京郊区新房库存占比达73%；上海新房库存集中在外郊环、郊环外，如临港新城新房库存约5400 套，金山库存约2600 套。

北京、上海2023 年1-5 月商品住宅销售市场表现较好，可能会导致未来政策放松周期比较长，需更长时间观察销售市场表现。1）2023 年1-5 月北京商品住宅销售面积同比上涨35%，成交金额同比上涨36%；上海商品住宅销售面积同比增加36%，销售金额同比增加50%，主要原因是2022 年同期上海受疫情影响基数较低，但即使与市场较好的2021 年对比，2023 年1-5 月住宅销售面积仍有11%增幅，销售金额增幅17%。2）从新房价格指数来看，近年来北京、上海新房房价均保持稳定微增态势，2023 年 6 月同比上涨分别为 3.5%、4.8%。

本轮北京、上海二手房面临的是挂牌量高企而成交量走低的问题，最终可能通过二手房价自然调整解决，二手房凸显性价比后承接居民购房需求，而非政策刺激热度提升。1）本轮北京、上海二手房挂牌量高企的核心原因是存量刚需盘过剩，截止2023 年5 月底，北京二手挂牌房源中，600 万以下房源占比63%。

2）存量刚需盘较多导致二手房去化有一定困难，2023 年年初由于前期积压的需求集中释放，北京、上海二手房成交量小幅回暖，但5、6 月以来明显回落，需求端动力难以持续。由于二手房的问题更多是刚需盘结构性过剩的问题，全市层面实质性放松可能会导致改善盘价格进一步提升，或进一步提升土地市场热度，可能需要更精细化的政策对刚需盘进行支撑。

投资建议：北京、上海在新房供需严重错配的情况下，预计难有全市范围政策实质性松动，或将采取“因区施策”策略，定向放松外围区域需求端政策，且政策周期会拉的比较长，可以积极参与博弈的机会，建议重点关注在一线城市土储占比较高的房企，关注招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、越秀地产等。

风险提示：微观传导机制失灵，若出现政策放松，效果不及预期。

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