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房地产行业深度研究报告:放松的边界


(相关资料图)

北京、上海仍保持全国最严格的限购、限贷政策,外围区域有较大放松空间。

1)限购层面,北京、上海仍严格保持限购,外地户籍需缴纳5 年社保/个税才具备购房资格。目前北京仅解除通州台湖、马驹桥“双限购”,即居民只需要满足北京市购房资格(京籍、非京籍满5 年社保或个税),便可购买两地区新房和二手房;上海临港新片区降低非沪籍居民的购房门槛,仅需缴纳1 年社保/个税即可购1 套新房。2)限贷层面,北京、上海严格执行个人住房贷款“认房又认贷”,上海首套房、二套房(非普宅)最低首付比分别为35%、70%;北京首套房(非普宅)、二套房(非普宅)最低首付比分别为40%、80%,且全市层面限贷政策一致。

新房市场内热外冷,核心区政策宽松有约束,政策可能偏向于远郊区的调整。

1)从北京、上海新房供给来看,郊区盘供给、小面积户型占比较高,而当前需求集中在核心区释放,改善性需求仍然呈现出供给相对短缺状态,新房存在供需错配问题。2)供需错配导致市场冷热分化明显,核心区保持较高认筹率/去化率,如上海2023 年上半年外环内新盘平均认筹率仍在200%以上,外围区域有一定下滑。3)新房库存主要集中在城市外围区域,核心区库存较低,并不存在去库存压力,截止2023 年5 月,北京郊区新房库存占比达73%;上海新房库存集中在外郊环、郊环外,如临港新城新房库存约5400 套,金山库存约2600 套。

北京、上海2023 年1-5 月商品住宅销售市场表现较好,可能会导致未来政策放松周期比较长,需更长时间观察销售市场表现。1)2023 年1-5 月北京商品住宅销售面积同比上涨35%,成交金额同比上涨36%;上海商品住宅销售面积同比增加36%,销售金额同比增加50%,主要原因是2022 年同期上海受疫情影响基数较低,但即使与市场较好的2021 年对比,2023 年1-5 月住宅销售面积仍有11%增幅,销售金额增幅17%。2)从新房价格指数来看,近年来北京、上海新房房价均保持稳定微增态势,2023 年 6 月同比上涨分别为 3.5%、4.8%。

本轮北京、上海二手房面临的是挂牌量高企而成交量走低的问题,最终可能通过二手房价自然调整解决,二手房凸显性价比后承接居民购房需求,而非政策刺激热度提升。1)本轮北京、上海二手房挂牌量高企的核心原因是存量刚需盘过剩,截止2023 年5 月底,北京二手挂牌房源中,600 万以下房源占比63%。

2)存量刚需盘较多导致二手房去化有一定困难,2023 年年初由于前期积压的需求集中释放,北京、上海二手房成交量小幅回暖,但5、6 月以来明显回落,需求端动力难以持续。由于二手房的问题更多是刚需盘结构性过剩的问题,全市层面实质性放松可能会导致改善盘价格进一步提升,或进一步提升土地市场热度,可能需要更精细化的政策对刚需盘进行支撑。

投资建议:北京、上海在新房供需严重错配的情况下,预计难有全市范围政策实质性松动,或将采取“因区施策”策略,定向放松外围区域需求端政策,且政策周期会拉的比较长,可以积极参与博弈的机会,建议重点关注在一线城市土储占比较高的房企,关注招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、越秀地产等。

风险提示:微观传导机制失灵,若出现政策放松,效果不及预期。

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