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环球观速讯丨时隔4年香港重聚,业内大咖说了啥?

5月30日,“2023房地产及物业上市公司测评成果发布会”在香港成功举行。本次活动发布了最新的《2023房地产上市公司测评研究报告》,这项由上海易居房地产研究院主办的测评研究工作,在中国房地产业协会的指导下,已经连续开展了16年,是国内关于上市房企综合实力最重要的专业测评研究成果。

一直以来,香港都是房地产企业和物管企业境外上市的首选地。本次测评成果发布会也是时隔4年,再次回到美丽的香港举行。对于地产圈而言,更像是一场久违的老友见面会。而参与其中的上市房企、物业,以及供应链企业嘉宾的观点,也值得房地产从业者们认真复盘与思考。

丁祖昱:行业即使波动,仍会有企业脱颖而出


(相关资料图)

上海易居房地产研究院执行院长、克而瑞集团董事长丁祖昱表示,目前能够开始正常运行的房企,未来的空间很大。每次行业发生波动的时候,仍会脱颖而出一批优秀的企业。多数房企在2021年之后没有赚到钱因为市场不如预期,大家对这个行业的判断更加客观,拿地更加谨慎。

丁祖昱以钢铁行业为例,每一轮调整过后中,核心企业越做越大,最后正常运营的所剩无几。对于房地产行业而言,市场规模的集中度开始上升,强者恒强,也是代表了这一轮市场调整之后的结果。

在丁祖昱看来,行业未来存在几个确定性。第一,再多的M2也不会把资产价值推高,这一点已经达成共识;第二,行业规模下降,回到2015年的规模水平;第三,未来长期看好的城市是北上广深,北上主要,广深排后,苏州、南京、合肥再加上西安,大概十个城市左右。

在谈及未来的新模式,丁祖昱认为“开发+运营”还会有,从规模扩张到战略营销,从高速发展到平稳健康发展,都是未来开发的大方向。预售制度也会出现变化,融资还要进一步开放。对于物业,希望有更多的投入,获得更多支持。

张兆娟:上市物企营收差距进一步扩大

克而瑞集团副总裁张兆娟表示,从目前市盈率的整体情况看,物企和房企都呈现出一样的特点,即央国企相对韧性较强,民营企业相对差距比较大。

根据张兆娟分析,今年上市物企的营收差距进一步扩大,表现出企业分化加剧。从格局上看比较稳定,基本在两三年之内没有变化。物业行业去年开始已经进入新阶段,独立性比较强,相对增长比较高质、平稳,未来每年能有20%-30%的增长。张兆娟称,在市场最难的时候会发现基础物管收入是物业公司的压仓石,未来所有物企都要竞争存量,压力很大。

张兆娟认为,对于物业公司,长期的住宅物业之外,还有第二市场曲线。一方面,未来随着外部环境的改善,所谓的物业家服务和社区服务会释放更大的潜力。另一方面,对商管服务而言,未来如何布局对于提高物企经营质量和改善商业特别重要。此外,物业公司布局的城市服务板块目前已经在担当比较重要的任务。从整体的情况来看,社区增值,非住业务里的商管和城市服务已经承担了第二增长曲线的职能。

蔡金强:向前看,别回头

奥陆资本总裁兼首席投资官蔡金强建议政府要提高警惕,如果放任房地产市场或者房地产企业继续振荡,整个宏观经济进入通缩的机会很大。蔡金强认为,国企在整个房地产行业里面占比会越来越高,是一个基本的事实。真正的民企到现在比较成规模的幸存者寥寥无几,而轻资产可能是一条路,他建议要转型轻资产。

在蔡金强看来,尽管过去几年市场有些情绪比较悲观,但需要看到的是,“地震”和“海啸”都已经过去,别再揣摩这些痛苦的事情和已经造成的伤害,再纠缠于一些很好的公司为什么在一两年变成这个样子,已经没有意义。要往前看,聚焦未来才有用,要探索怎么轻装上阵,怎样才能重组出新的空间。

王晞:行业未来空间挤压,房企必须练好内功

珠江投资集团总裁王晞认为,房地产企业要轻装备,组织管理上要轻装上阵,更多的选择轻资产投入。房企近些年都赚的是大钱、快钱,趴下身段在地上拣钱的工夫差了一些,未来行业空间挤压了,房企必须要练好内功。

对此,王晞建议每个企业要把自己的特点找到,把自己独特的利润率,竞争力发挥出来,不能像过去完全靠资本开发,要在产品上做文章。同时,要把钱袋子管住,要慢生存,不能快,只有慢才能活的长。

对于企业未来的发展,一定要找活下去的路径,而现在行业一定是痛并快乐着。王晞表示,只要思想不滑坡,方法总比困难多。大家还是要坚持住,活下去,才有希望,才有未来。

叶明杰:物管行业就是金字塔

世茂服务执行董事、总裁叶明杰表示,目前物业行业依然还是大行业小公司,未来的成长性很大。物管行业就是金字塔,做资产的防御性战略很高。从基本模式、价值,以及未来的成长性来看,会有很好的前景,当前的估值不能反映行业真实情况。

叶明杰认为,如果物管行业这轮估值要修复,还有待于整个房地产行业的变化。但当前物管行业自己要把功力做好,整体的大环境调整还不可能一下快速修复。

此外,物业行业的发展一方面是做叠加,做增值服务和生活服务业务。每个企业自身发展不一样,不同阶段肯定有调整。过去物业行业收益和效益都很高,会进行收并购。而今天的策略是回归到经营的本质,思考规模战略怎么有效,不做没有效率的事,要拿能赚钱的项目。

陈海照:物业行业会快步向头部企业集中

招商积余董事、总经理陈海照表示,目前物业行业呈大行业小企业特点,高度分散,但会快速向头部企业集中,资本也会进一步加速。作为物业企业,应该规划好不同时期战略,如果价值能够持续释放,估值一定会上来。

陈海照认为,物业行业还有一个特征,不以地产的变化而变化。如果一些小城市,随着服务品质的提升,可能会寻求专业化服务。所以,随着中国经济和生活水平的提升,原来一些没有被市场化释放的物业,包括政府,楼堂房舍会寻求规模化、专业化、成本更加精细化管理,从而释放更多的需求。

尤建峰:物业行业的底气来自于业务的独立

新城悦服务首席战略官兼董事会秘书尤建峰表示,物业公司非常有前景,与房地产有比较大的区别。虽然目前看上去关联方输送的占比面积较高,但收费目标已经和关联方没有任何关系,物业行业的底气来自于业务的非常独立。

资本市场对物业行业的估值有非常大的重新认识,这会让行业的高管看清楚,对自身能力的培养更重要。在谈及物业公司的转型方向,尤建峰称,对于住宅板块,无论是区域还是业务都会相对聚焦,未来可能会把一些不擅长的业态做一些疏解。

洪伟光:好产品、好服务是不变的商业发展逻辑

杭州老板电器股份有限公司工程总经理洪伟光表示,供应链企业确实享受到房地产高速发展的资本红利,虽然最近两三年也受到了一些影响,但对未来行业的发展形势,仍然长期看好。而在任何环境下,商业的发展逻辑都不会变,就是需要更好的产品,更好的服务,更高的效率,更高的股价。

在洪伟光看来,市场增长超过预期,当然要持续长期增长也不好说。但从企业来看,做久做大做强,选择了做长。在这个基础下,中长期在用户侧改革、发力,做用户喜欢的产品。另一方面,持续建设品牌,坚持技术创新,产品创新,过去几年很多的企业都讲究互联网+,相信未来一定是AI+,这会带来很多的变化。

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