碧桂园区域调整的发令枪再度响起 如何裂变?

行业周期下，标杆房企的每一个动作，每一个表态，似乎都事关行业风向。可以说，今年以来最大的不变就是变!标杆房企纷纷对自己开刀，组织架构调整一再上演。

传闻碧桂园日前召开集团大会，将启动一轮新的大规模区域调整，这一次将会裂变成100个区域以上。

在前些年，碧桂园就曾裂变过100个区域，也是整个地产圈唯一一家曾经区域过百的龙头。

如今区域调整的发令枪再度响起，行业所处的背景和背后的意义却已悄然改变。

01 100区域如何裂变?

据了解，此次区域调整的消息是在10月9日碧桂园召开的集团大会上释放出来的，计划将目前的70多个区域公司裂变成100个左右区域公司。

每个区域的调整依据有明确的量级和目标：裂变完成后，每个区域管辖3-5个城市，县区不超过15个，管辖范围市场份额不超过150亿，区域深耕后要达到15%以上的市场份额。

而此次调整要求必须在14日之前完成，10月16日所有新老区域总将会回集团开区域总闭门大会。

事实上，碧桂园在今年5月份的时候有过一次区域调整，涉及21个区域，其中沪苏、安徽、湖南、湖北、广西等规模较大的15个区域被拆分成41个，另调整了6个区域的管辖项目范围等。

而此次距离碧桂园调整区域仅过去了5个月的时间，因此可以说此次裂变视作是今年5月组织调整的进一步延续。响应国家新型城镇化建设战略部署，进一步聚焦深耕一到六线市场。

虽然具体的调整的方案细则尚不可知，但上次碧桂园被传裂变100个区域时，艳姐听闻的一种裂变模式为：

将某区域下辖的城市公司升格为区域。

所有拆分裂变的逻辑都不会差的太远，艳姐估计，此次除了会有新区域成立，大概率也是通过这样大城市公司升格的模式或是大区域细分的模式裂变出100多个区域。

02 100区域背后的逻辑：

竞争向上，促进深耕

在不确定的市场和政策中，没有一种战略能够应对所有变化。大多数房企的选择是：调整自身战略，抓住确定的机会。

而伴随规模增张，进行区域裂变与整合，是碧桂园惯常的操作。通常来说，单个区域的裂变一般来说主要基于几种原因：

一来是，一把手势力过大，通过分权来取得平衡;

二来是，销售业绩没有达到老板预期。

但是若是像碧桂园这样的的龙头企业，本身具有较完善的管理制度，且市场敏感度高的就不能用这样的视角来看了。

目的是什么?

①首先，区域裂变与整合已经成为了碧桂园一个连贯性的动作。

在碧桂园内部，区域调整并不是什么新鲜事，此前的沪苏区域、深圳区域、环京都曾裂变出很多新的区域。

仅2020年前十个月，碧桂园已经释放了4次区域调整的信息，上半年整合，下半年裂变。

可以看的出来，碧桂园的区域调整是连续性的，不会像其他中小型企业一样毕其功于一役，而是循序渐进，设定多个阶段性目标。

从这个角度来看，你可以将此次视为5月份区域调整动作的进一步延续，也可以视作近两年碧桂园自去年提出整合区域资源、提升管理效能大目标的一个动作。

②其次，促进深耕、管理趋于精细化。

观察碧桂园的几次区域调整动作可以发现，真正裂变的还是几个核心区域，而其他区域还以调整为主。

这样一来，能实现区域业务的协同发展，摆脱对核心区域业绩的过分依赖。同时能提升个别小区域的单位绩效，达到精耕细作的目的，说白了，就是要把区域真正做起来，这也符合区域深耕的行业趋势。

碧桂园年报提到，截止2020年6月底，碧桂园进入了中国31个省及直辖市，288个地级市，1334个县镇区，实打实成了中国地产行业布局最广泛的房企。

而这么大的布局，按以前的管理半径来看，虽然在管理效率上达到了效果，但是在管理精细化层面就远远不够了。

裂变成100多个区域，不仅是在管理精细化上提升，也更促进深耕，真正做到深入每一个有所布局的市场，裂变是必然。

而深耕的导向就是——有足够的底气与资源可以做一些城市更新项目和多元产业，从而进一步深耕。

③最后，让人才流动起来。

近年来，碧桂园内部也集聚了一批优秀的管理人才，要让这批人才充分流动，提供必要的实践机遇必不可少。

相比老区域总，新区域总的动力很强，而裂变一定程度上也给了老区域总内生动力

碧桂园这几年的规模始终保持增长势头，将很多地产同行都甩在身后，与其内部鼓励横向纵向轮岗和良性竞争驱动密不可分。

03 启示：如何面对

地产管理红利的时代

在地产行业周期下，越来越多的房企正通过调整自身的战略，视图抓住确定的机会。碧桂园连贯性的区域调整战略，具有相当重要的启示意义：

首先，对于房地产行业来说，未来相当长时间内，组织架构调整将更加常态化，并呈现出连续性变化，而非像过去一样固定阶段固定时间调整。

其次，对房企来说，抓人均组织效能、重视区域布局、区域精耕细作等经营指标会被放在越来越重要的位置。过去几年盲目扩张猛冲猛打的时代一去不复返，地产行业向管理要红利的时代真正到来。

回想莫斌4月3日在碧桂园内部高层管理会议的发言：“未来碧桂园还有可能会根据市场、内部管理的需要进行细分，然后聚焦深耕、提高效能。”

就能预见，5月新增26个区域就远远不会是结局，我们也无法预见碧桂园的下次变化在何时，但是所有的变化一定有其缘由。

就像莫斌说的，调整不是‘拍脑袋’的决定，是‘有的放矢’地打造企业内部的丛林生态。

还是那句话，一家良性发展的企业必须具备的特质是：随机而变。

不管是合并还是裂变，只要你能看到企业在向上生长，那就是一次好的变革。

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