“股权转让”和“长期持有”，哪个收益率更高？

学员1：@Art 两岸房说说

1.如果比一两间多，最多10间左右，这种持有模式怎么样?

2.这种公司持有+募资的模式，5年内是不是就是一种持有模式，未来退出的收益率和自然人持有相比怎么样，有没有可能比自然人收益率更高?(持有5年)

学员2：@学员1  我以为的是这种模式持有房产从公司层面来看是长期持有。从个人来看，退出时只需要转让股权。

老师说转让股权可以避开交易税，所以收益应该更高，但转让股权的做法必须是让股权变得简单，所以一间公司最好只持有一间或两间房产，这样才能使股权简单。

我有朋友的公司做过这样的操作，他们是注册了500家合伙企业来操作的，一家合伙企业的LP不能超过50人，他们每间都是设计的50人。但是操作中麻烦的是当做股权转让时必须所有合伙人同意且在场才能办手续。他们的合伙人遍及全国，所有后来这个计划就流产了。

先说明一下学员2举的案例。

这件事其实就是一个典型的「半桶水」设计。没有找到真正解决过实务股权纠纷的专业人士来操盘or咨询，纯粹听了几个概念后就莽撞的做了。很可惜，浪费了自己的执行力&商誉。

其实，这个问题在「公司章程」中就可以写条款了，载明LP的入场&出场机制。事实上法律规定，也只有GP退出，需要其它股东同意，LP依照公司章程即可。

除非章程规定需要其它全体股东同意(实务上不可能这样规定)，所以这个案例中，应该是发生GP想退股，这就是GP本身的问题。

因游戏规则他定的、项目他找的做的、LP他找的，他如果要退股，就是某些环节和当时自己想的不一样，没有一个正常的LP会平静的同意GP换人or退股。

回到学员1的问题。

其实，当总资产到达3～5亿的等级，再来思考境外公司的架构会比较有意义。这牵涉到你的第二个问题。

用法人持有，特别是境外法人持有，对「投报率」最大的好处是节省「交易税」。除非你常常要短期交易，不然你「无法贷款or贷款条件差」&「交易对象少」这两个劣势会更大程度削弱「投报率」。

事实上，富豪在使用「交易型法人」&「持有型法人」时，追求的不是「最大投报率」，而是「最低风险」&「最大隐蔽性」。

简言之，他们愿意牺牲投报率去交换其他对于他们来说更在乎的事。这个倾向其实你从富人财产分布的统计就能看出，除非是自己发行的股票or自己掌握控制权的股票。

富人的纯投报型的金融资产中，「债券」的持有比例远远高于「股票」「基金」。所以金融业才会有句俗语：「富人买债，穷人买股」。因富人金融投资的目的：「保值」远远重于「获利」。

再者，法人买房，如果没有到一定的数量级别，很难找到买方，境外公司尤其难。

通常有习惯使用境外公司交易房产的人，都是大型跨国金融集团，交易起跳金额在2010年左右约是3000万美金，现在应该更高，所以做法人持有的同时，也要找法人持有圈，先找圈子，再来思考是否要法人持有。

因在圈子中你可以预先储备下家名单，如果直接在一般二手市场上卖，愿意以收购股权形式来购房的买家不好找。

也许，未来我们可以研究是否自己造这个圈子，以合法的做法为起点，提高大家的变现性&税后投报率。

以上，说明完毕!

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