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房贷利率要不要转LPR?

2020-07-27 09:46:51 来源:苏州楼市

01

房贷利率换锚,是什么意思?

“房贷换锚”具体是指将目前的既有房贷全部转换成LPR模式。

未来所有房贷,都将以LPR利率作为参考基准。房贷是涨是跌、是增是减,都要视LPR利率而定。

LPR利率是由多家商业银行进行综合报价,代表市场利率,每月20日由央行发布,一直都在变化之中。

大白话告诉你,房贷利率要不要转LPR,你的房贷会怎么变?

LPR利率分为1年期LPR利率和5年期LPR利率,前者主要针对实体企业而言,后者主要面向房地产。

我们下文所说的房贷利率全部是基于5年期LPR利率。

02

什么时候转换?

2020年3月1日至2020年8月31日。

今天一早已经陆续有工商银行、建社银行、招商银行、中国银行等陆续发布了办理方法,大家可以关注各自贷款银行的通知。

03

我必须要转换吗?

公积金贷款、包含组合贷中的公积金部分,不需要转换。

房贷在一年内就还完了,也就是2020年12月31日之前到期的,不需要转换。

其他人都必须转换,无论新旧,哪怕是10年前签订的房贷利率,都要进行LPR转换。

04

可以转换成什么?

这次的换锚,央行提供了两个选择,一是选择固定利率,二是一年一变的浮动利率。

选择固定利率:一旦选择,在未来20或30年的还款周期里,房贷利率都保持不变。举个例子,隔壁老王去年买了房,他的房贷利率是5.88%,他选择了固定利率,意味着未来30年都是5.88%。

选择一年一变的浮动利率:房贷利率每年都可以调整一次,如果当年最新的LPR利率下降,房贷利率也随之下降。

05

我的房贷怎么转换成LPR?

①2020年3月之后的新购房者

对于2020年3月之后的新购房者来说:房贷利率=最新5年期LPR利率+地方加点。

这其中,5年期LPR利率由央行每月20日发布,每月调整一次,以最新的为准,而加点基数由地方确定。

2020年2月最新一期5年期LPR利率为4.75%。

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举个例子:隔壁老王2020年3月份买了人生的第一套房,苏州首套房贷加点123个基点(一个基点等于0.01%),现阶段房贷利率就(4.75%+1.23%)= 5.98%

②2020年3月之前的购房者

对于老购房者,从3月开始,都必须转换为LPR模式,同时确定加点基数。

加点基数一旦确定,则在整个20年或30年的还款期内保持不变。

那么加点基础是如何计算的呢?

央行给出的原则是:“等价转换,转换时点利率水平保持不变”,也就是你之前的利率是多少,转换成LPR后利率还是多少,并没有变化,有区别的是计算方式变了。

举个例子:隔壁老王他的房贷利率是5.88%,怎么转换成LPR利率呢?(记住下面这个计算公示,你可以用它算出你自己的加点数值)

加点数值=原合同当前的执行利率水平-2019年12月发布的相应期限LPR(4.8%);加点数值可为负值;加点数值在合同剩余期限内固定不变。

根据等价转换的原则,老王的加点数值 = 5.88% - 4.8% =1.08%(108个基点)

也就是老王以前的房贷利率是基准利率上浮20%:4.9*(1+20%)=5.88%

但是转换为LPR之后,利率的构成是 4.8%+108基点=5.88%

结果不变,利率构成不同。

贷款利率上浮20%的情况

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06

我以前可是打折的,我换成LPR划算么?

如果你以前的利率是打折的,那么换算成LPR之后,折扣依然存在。

加点的数值可以为负数,即你原来享受的折扣依然存在,并且伴随你的整个还款周期,加点数值都不变。

举个例子:隔壁老王的邻居老李,他的利率是打9折的,也就是4.9%*0.9 =4.41%,那么换算成LPR之后,折扣还在么?

根据计算,加点数值=原合同当前的执行利率水平-2019年12月发布的相应期限LPR(4.8%);加点数值可为负值;加点数值在合同剩余期限内固定不变。

加点数值 = 4.41% - 4.8%= -0.39%(-39个基点)

贷款利率9折的情况

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07

常见的利率转换LPR

有人说,我懒得看这一大段,能帮我算算的利率怎么转换成LPR么?我们这里帮大家列举了常见的利率转换成LPR,大家可以对号入座。

常见利率转换LPR的计算

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利率情况 转换前 转换后
7折利率 3.43% LPR-137基点
8折利率 3.92% LPR-88基点
9折利率 4.41% LPR-39基点
基准利率 4.90% LPR+10基点
上浮10% 5.39% LPR+59基点
上浮20% 5.88% LPR+108基点
上浮30% 6.37% LPR+157基点

注意:2020年3月份首次转换时LPR用的是2019年12月的LPR,也就是4.8%;2021年开始,每年一调时LPR用最新的5年期LPR利率。

举例而言:

2021年1月进行调整,那么2021年的房贷利率=2020年12月的最新5年期LPR利率 + 你的加点基数(可以为负数)

2021年5月进行调整,那么2021年的房贷利率=2021年4月的最新5年期LPR利率 + 你的加点基数(可以为负数)

08

如果LPR降低了

我的房贷是不是立马也降低了?

不会,至少在2020年,房贷利率将会保持不变。

也就是说,在2019年你的实际房贷利率是多少,换锚之后仍旧保持多少,这正是央行反复强调房贷不会变化的原因所在。

从2021年开始,房贷利率一年可以调整一次,具体哪个月份调整,则视合同而定。可以每年的1月1日调整,也可以你自己跟银行约定一个月份。

09

可以转换几次?

只可以转一次,一旦确定,不能变。

10

选择一年一变还是固定利率?

这个问题的关键是要预测未来是大加息周期还是大降息周期?

大白话告诉你,房贷利率要不要转LPR,你的房贷会怎么变?

利率下降是大势所趋。目前全球经济已经进入大宽松时代,利率走低是大势所趋,很多欧美国家已经进入负利率时代,我国的利率相比于几年前已经大幅下行。

从近20年的房贷利率一览表中也不难看出,利率一直是在下行的,利率持续走低可能是未来5-10年的大趋势。

因此更倾向建议选择一年一变的浮动利率。

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